关于物业管理的建议(6篇)

关于物业管理的建议(6篇)

以下是网友分享的关于关于物业管理的建议的资料6篇，希望对您有所帮助，就爱阅读感谢您的支持。

篇一：关于物业管理的建议

主要问题1、物业公司未经业主同意提高住宅物业收费标准。根据物业服务收费管理规定，2012年以前，除别墅等高档住宅物业收费实行市场调节价外，其余住宅实行政府定价，由物价部门直接定价，2012年以后，放开了部分物业收费，对成立业主委员会的实行市场调节价，对前期物业管理以及未成立业主委员会的小区实行政府指导价，划分五个服务星级，在每个对应星级范围内由物业企业与业主协商确定具体收费标准。但是由于物业管理成本上升，物业企业要上调物业服务收费，需要2/3以上的业主同意才能执行，有时 1

很难实现，个别物业企业违背这一规定擅自提价。

2、商铺、写字楼物业收费太高或在物业服务费以外收取各种项目的押金和服务费。由于商铺、写字楼物业服务费实行市场调节价，由双方协商，但业主往往在收费标准上没有话语权，普遍没有成立业主委员会，物业公司制定和调整物业费不能做到与业主充分协商，还借管理之需和成本上涨另立项目收取各项服务费，业主对此意见较大。

3、物业公司未按规定程序收取地上车位使用费。地上车位的所有权属于全体业主，可是物业公司为加强停车管理，未经全体业主同意收取地上车位使用费，向业主分配车位。

4、物业公司代收水电暖基础设施配套费。由于水电暖设施升级改造等原因，物业公司代公用事业企业收取管线改造升级费用。还有开发商在售房后交房时要求缴纳燃气建设材料费、有线电视初装费、壁挂炉费用等。

5、水电暖代收费加价问题。由于没有收费到户，物业公司作为盈利性企业，收取暖气换热站运行费用，电价加收线损，水费加收管道损耗，老旧小区加收现象更为严重，而没有想着如何去解决这一问题。作为承担无限责任的业主也不能联合起来形成集体力量采取正确方式通过正确途径去解决这一问题。

问题成因

1、业主的自我管理意识和维权意识不强。主要表现在有事 2

找政府的依赖思想仍然存在，小区管理属于业主自治的范围，物业管理和收费的决定权在业主手中，但事实上在中小城市、中低档小区物业管理的重大事宜仍旧由物业管理方来决定，业主的参与意识不强，一旦权益受到损害，容易与管理方发生争议，并向政府部门反映，希望政府出面来解决。

2、物业管理组织的专业服务意识不高。物业管理组织鱼龙混杂，合法资质的物业公司、无合法资质的物业公司、居民自治、单位管理、社区管理、无人管理的各类小区并存。根据我市去年收费公示整治工作情况来看，无物业公司管理的小区占据绝大多数，有物业公司管理的，且大多刚刚成立，管理经验不足，服务意识不强，甚至没有取得房产部门的物业管理资质。

3、基层政府组织对物业管理的职能缺位。《物业管理条例》赋予了基层街道办事处物业管理的职能，但大多数基层政府没有成立物业管理机构，没有将小区物业管理工作提到重要议事日程，基层政府没有将规范物业管理工作做为一项重要工作来抓。物业管理问题的第一责任主体是街道办事处，而不是市级以上职能部门，市级以上职能部门只负责指导和协调。

4、公用事业经营企业没有最终收费到户。由于历史遗留问题，公用事业单位没有接管住宅小区公用事业经营设施，由物业公司进行管理，由公用事业单位以产权分界点为界限来 3

收费，造成实际收费超过国家规定，违背了《物业管理条例》的规定。

5、公用事业经营企业借改造升级收费。由于管线老化需要改造或接通自来水进行改造，向业主收取改造费用。公用事业企业作为企业以盈利为目的，改造属于个别现象，自身不愿承担改造费用，要求业主承担。但是业主对改造费用也颇有微词，一是认为公用事业企业作为服务单位应当承担费用，二是由其独家提出改造费用预算定价过高损害业主利益。

相关建议

1、对物业服务企业执行严格的准入制度。《物业管理条例》规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。对物业管理企业限定门槛比较高的准入条件，加强考核管理，对现有物业管理企业进行优化，淘汰落后企业。对无资质管理的物业管理行为，加大执法检查力度，将无资质管理的经营者清理出物业服务市场。通过这种方式，促进物业服务的规范化，促进物业服务的健康发展，促进小区的和谐稳定。同时，对物业服务收费，尤其是政府指导价范围内的收费项目实行成本调查和成本监审制度，促进物业服务收费的合理定价。在对物业企业及收费规范管理的基础上，将物业费缴纳纳入社会征信系统。

2、建立完善政府组织中物业管理机构。《物业管理条例》 4

赋予基层街道物业管理方面的职能，没有真正行使起来。物业管理的重心在基层，可是有的城市在区政府和街道办没有行使物业管理职能的专门机构和人员，没有对物业管理工作真正重视起来，影响了物业管理工作的开展。指导物业小区，包括写字楼、商贸楼等成立业主委员会，规范业主委员会工作的正常运行，加强业主权益的自我保护，并将成立业主委员会作为协商定价的前提条件，促进价格制定科学化、合理化。加强对业主委员会的监督指导，防止业主委员会形同虚设，物业公司违反物业管理条例和业主委员会违反议事规程的行为，并通过相应的法律法规和制度来约束。

3、基层政府加强物业管理知识的引导和宣传。加强物业管理知识的宣传，改变传统观念，增强业主法律意识，提高物业企业的服务意识和居民的缴费意识，统筹协调物业企业和业主之间的利益关系，努力在住宅小区建立一种和谐共处关系。充分发挥基层政府的桥梁作用，在业主和物业公司之间建立定期召开座谈会、联谊会的制度，增进互信和了解。建立各部门参加的联席会议制度，重点解决小区业主反映强烈的物业管理问题。

4、制定一揽子工作措施解决小区物业管理的历史遗留问题。对于水电暖没有收费到户，相应专项配套设施缺乏有效维护的状况，通过协调，理顺关系，制定工作计划和具体方案，与《物业管理条例》相适应，一劳永逸的解决历史遗 5

留问题。例如：我市在物价部门的努力下，由市政府办公室出台《关于临沂市区住宅小区规划红线内供热设施移交供热企业使用管理的通知》，从2014年供暖期起永久解决二级换热站维护和费用承担问题。山东省通过实行阶梯电价政策促成电费抄表到户，使电价政策切实落实到位。

5、加强物业收费公示和商品房销售明码标价工作。对物业收费实行公示制度，无论物业服务费用还是特约服务收费，应公示收费标准后再行收取，这本身就是明码标价规定的要求，保障业主的知情权，防止单方强制收费。根据《山东省商品房销售条例》，商品房预售许可应当提交前期物业服务合同，因此商品房预售时物业管理方案应当确定，收费标准可以公示。对商品房销售严格执行明码标价制度，对房地产相关费用如物业服务星级及收费标准实行收费公示，未备案未标价的一律不得销售、不得收费，对于遏制开发企业价外收费，防止价格欺诈，减少消费者投诉具有重要作用。

6、加大政府公共建设资金的投入。对城市基础设施配套费的征收应收尽收，并拨付到位，加强资金使用审计，防止公用事业经营企业挪用到非公共设施建设的其他领域使用，防止向开发商转嫁建设成本，向业主转嫁建设成本，利用基础设施建设损害群众利益牟取暴利的行为。对于历史遗留的老旧小区设施老化问题，从减轻群众负担的角度，分清责任的基础上，由政府尽可能的加大投入，由公用事业经营企业进 6

行改造，加强公益事业投入，创造和谐宜居的居住环境。从生态文明建设，提高居民幸福指数的角度考虑，增加政府对公共建设资金的投入，改善居住环境，建设美好城市。

篇二：关于物业管理的建议

关于XX项目物业管理的服务内容的建议

一、 XX项目物业分析：

1、 物业地域范围开阔，封闭性交强

2、 购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、安全性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受能力；

3、 购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等；

4、 物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务的管理。

二、 根据以上分析，对XX项目物业建议如下：

1、 建议在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主提供的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接 7

为业主提供保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时可以通过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。

2、 突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。

三、 物业管理提供日常服务的内容：

1、 对河道的清理与水质的保护（如通过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果；

2、 对市政道路的保洁；

3、 对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶）？；

4、 24小时水电维修；

5、 对业主生活垃圾的定时清运；

6、 对水、电、燃气等设备日常的保养与维护；

7、 项目范围内绿化的种植与养护；

8、 业主能源费用的代收代缴；

9、 定期花木杀虫及灭鼠；

10、 暂住证等社区性证明的办理；

11、 业主院落档案的管理。

四、 物业特约服务－管家式服务体系：

1、 管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人提供尽可能完善的服务，针对玉河项目 8

提出的管家式服务，应理解为通过物业管家的努力为业主提供尽可能多的服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。

2、 管家式的服务建议由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求有专人负责，，避免了处理问题相互推托的情况提高解决问题的效率，同时对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因素。

3、 管家式服务的内容：

A、 业主订购报刊的派送（报纸需经过熨烫，免费）？

B、 带领工作人员完成业主提出的家政服务要求（付费）

室内清洁

搬家、搬物

地板、地毯的清洁养护

代收洗、补、烫衣物

室内插花、装饰

代购日常生活用品

车辆清洗服务

家庭看护管理

9

宠物看护管理

C、 为业主提供车辆接、送服务（付费并需要提前预约）

五、 XX项目的安全保卫管理：

1、 保卫部门日常工作内容：

24小时固定安全岗位的值勤

24小时流动岗位的安全及消防巡视

车辆停放的安全管理

特殊时间段道路车流、人流的疏导管理

2、 保卫部门的设施设备：

中央控制室

与中控室连接的门禁对讲系统

设像监视系统

电子巡更系统

业主院落重点部位（厨房）设置烟感报警系统

停车管理系统（如有大规模公共停车位需要管理）

安防器材（对讲机、灭火器、警棍等）

3、 保卫部门提供的委托性特约服务：

礼仪性保卫

短途护卫（主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护卫）

（以上两种服务提供时需要有物业管家陪同并属付费项目）

六、 突发事件应急处理体系的建立

10

业主物业的安全性是本项目物业管理的关键所在，除提供一般保卫方式外，还应建立联动体系，保证在突发事件发生时及时控制事态发展，将业主的损失降低。应急处理体系流程如下：

1、 遇有突发事件，业主通过门禁对讲系统向中央控制室报警（或直接找物业管家）；

2、 中央控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视保安、备勤保安赶赴现场，控制事态不继续发展；

3、 由物业管家向值班物业经理汇报现场情况；

4、 物业经理根据物业管家对现场情况的汇报决定是否报警（110、119、120、999等）

篇三：关于物业管理的建议

关于加强物业管理方面的建议

近几年，随着我市房地产市场的繁荣发展，城市面貌日新月异，能否保持城市繁荣发展，物业管理尤为重要，良好的物业管理能够提升城市品位和人居环境，推动房地产业健康发展，为全市经济健康发展起到重要作用。目前我市的物业管理还不完善，部分小区脏、乱、差，管理质量不高，业主不满意，形成了“越是收不到钱越管不好，越管不好越收不 11

到钱，业主越不愿意交钱”的恶性循环，从而引发矛盾，给安定、和谐的社会环境带来负面影响，现就物业管理方面的问题提如下几点建议：

一、加强对物业管理部门的行政管理

建设、工商、房产部门作为物业行政管理部门，要依法履行管理职能，指导和监督物业管理机构、业主规范开展物业管理工作

二、加强物业管理机构自身建设

物业管理机构负责人及工作人员要认真学习法律、法规相关业务和社区管理理论，在实践中提高综合知识的掌握运用能力，认真履行职责，开拓工作思路，严格依法办事。

三、完善物业管理法规

目前现有的我市物业管理法规政策层次不高，涵盖物业

管理的内容不全面，实践性较差，可操作性不强，政府部门应尽快完善物业管理的法规及政策，以促进物业管理健康发展。

四、物业管理向专业化方向发展

采取具体措施，促使房地产开发和物业管理分开经营，使物业管理真正自主经营、自我发展，规范房地产开发企业与物业管理企业的各自行为，保护业主的合法权益。同时要大力推进物业管理市场化进程，合理调整物业管理的企业结构，引导部分物业企业明确市场定位，像专业化、规模化经 12

营，增强市场竞争力。

五、满足不同层次市场，确定服务定位

因为住宅的类型、功能、设施差别很大，决定了物业管理必然是多层式的，物业企业要根据不同的主体，实行按质论价的市场原则，提供不同档次的服务。

六、加强对物业管理维修基金的收缴和管理

随着已过保修期的住宅和老旧小区住宅越来越多，房屋公共部分维修问题日渐增多，这就显现出物业维修基金的重要性。物业维修基金的收缴程度决定了未来房屋维修问题的群众满意度。加强现有物业维修基金征收办法的实施力度，确保维修基金足额征收。加大对物业维修基金的管理力度，明确管理部门职责，做到物尽其用，取之于民用之于民。

七、积极动员居民，齐抓共管

构建和谐、美丽的家园是我市居民的共同愿望，要积极动员社区居民参与到物业管理当中去，形成大家的事情大家管的氛围，使我市的物业管理向规范化、群众满意的方向发展。

篇四：关于物业管理的建议

关于加强我县小区物业管理的建议

理由：

随着我县城市建设和房地产业的快速发展，新建住宅小区 13

日渐增多，小区物业管理在改善城区环境、县城形象等方面发挥了重要作用，但从目前情况看，我县小区物业管理存在着诸多问题。

1、物管相关职能部门职责不清，协调管理机制未形成。目前我县物业管理机制不完善，协调机构未能发挥应有作用，政府出台的物业管理规定难以得到有效贯彻执行，相关部门之间因职责不清，配合不够，推诿扯皮现象时有发生。其次，物业管理企业与社区居委会在社区管理中的关系尚未理顺，工作责权不清。

2、物业管理企业独立性、专业性不够，整体经营水平不高。一是我县物业企业多数依附于房产开发企业，建管不分。如，现代米罗、丽水佳园、都市未来花园、西街锦晨、清华锦园等。其经营活动和物业管理服务直接依附于房地产开发企业，习惯于对开发商负责，不少物业企业缺乏市场营销意识，服务项目、服务方式滞后于业主的需求，服务质量不高，不按合同约定提供服务，侵害了业主的权益。二是物业服务标准不高，专业性不够。目前物业管理企业服务项目单一，大多只负责垃圾清运，保安、绿化维修，与物业管理的标准和居民要求相差甚远。加之物业管理从业人员文化程度不高，人员流动性大，在一定程度上影响物业管理服务水平。

3、业主委员会形同虚设，维权意识淡薄。我县有半数以上的小区没有成立业主委员会，有的小区虽然成立了业主委员 14

会，但没有形成和发挥业主与物业之间桥梁与纽带的作用，服务质量的监管没有到位。

建议、办法：

1、理顺管理体系，建立综合协调机制。物业管理是一项涉及多方面的综合性系统服务工程，需要多个部门相互支持、配合、协调。政府相关职能部门要从源头上加强物业管理工作，理顺相关行政管理体系，要明确房管、规划建设、工商、执法、环卫、社区居委会等部门对小区管理的职责，认真落实各项监管措施，从根本上减少物业管理矛盾纠纷。一是房管部门要加强物业管理企业资质监管工作，严把准入关。二是工商部门要明确规定物业管理服务中的服务范畴、服务标

准、合同期限、服务费用，以及双方的权利、义务、责任，进一步规范和约束物业管理企业和业主的行为。三是要充分发挥社区居委会对辖区物业管理活动的监管作用。四是要健全完善物业管理各项制度，加强物业管理队伍自身建设，不断提高从业人员素质。

2、加大宣传力度，营造良好社会氛围。政府职能部门要加强对《物权法》《物业管理条例》《价格法》和相关法律、法规的宣传工作，使居民了解物业管理，正确认识物业管理，增强业主维权意识、自治意识、有偿服务意识，营造有利于物业管理的良好社会氛围。一方面，可以规范物业企业的服务行为，提高服务品位，以高素质的队伍、严格的管理、优 15

质的服务获得市场竞争优势。另一方面，要不断总结和推广物业服务的先进经验，大力宣传先进典型，使物业管理的观念逐渐深入人心，提高广大业主接受服务和自觉交费的意识，奠定物业管理服务行业健康良性发展的民众基础。

3、建立竞争机制，提高物业管理水平。政府相关监管部门要加强对物业管理企业的资质管理，严格准入退出制度，实行“建管分离”；要制定物业管理招投标评标细则，规范招投标行为；对建管不分依附房产商的物业企业不予年检，不给予进入招投标程序的资格，促使物业企业从开发商的附属中分离出来，真正成为独立的法人主体和市场主体。同时，要建立企业信用等级制度，将信用报告作为物业管理招投标、业主大会选聘、物业管理企业资质年审、小区评优的重要依据，推动和促进物业管理行业依法经营、诚信守诺、自强自律、提高服务水平，逐步让物业管理企业在竞争中优胜劣汰，推进物业管理专业化、规模化、高效化经营。

4、增强自治意识，发挥业主委员会作用。政府相关职能部门要加大力度贯彻《物业管理条例》，要指导和帮助小区建立业主委员会。选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，发挥其在物业企业与业主之间的桥梁作用，建立双方能相互沟通、理解的信任关系。物业管理企业也要优化服务质量，为业主提供更细致、更周到的人性化服务，定期公布物业服务费的 16

收支情况，增加透明度，使业主明明白白消费。

5、加强监管力度，完善维修基金管理制度。房屋维修资金是房屋的“社保基金”，相关部门要进一步完善、规范住房维修基金制度，提高灵活性，增加透

明度和使用效益。要明确并简化专项维修资金使用申报、审批、管理和监督的程序，确保专项维修资金既安全又快捷地使用。从而实现把每一个小区都建成“基金依法交、问题有人管、故障有人修、设备有人换、物业质量优、生活环境好”的和谐文明小区。

篇五：关于物业管理的建议

关于加强小区物业管理的几点建议

随着城市化建设进程的不断加快，物业管理在城市管理中的地位和作用日益突显，好的物业管理在改善人居环境，提升生活质量，提高城市品位等方面发挥着越来越重要的作用。然而在具体发展过程中，小区的物业管理也暴露出很多不足，业主与物业公司纠纷不断，有的小区更形成两者对立的局面，甚至造成弃管的结果。其原因多种多样，但最后都是造成业主对物业管理不满，拒绝交费，从而进入欠费与服 17

务不到位的恶性循环。业主与物业公司的矛盾主要来自以下几点：

（一）开发建设遗留问题，造成物业纠纷。目前在众多物业管理纠纷中，约有80%是由开发建设遗留问题引起的。对房屋及附属设备质量等问题，大多数开发企业采取能拖就拖，能省就省，能不解决就不解决的策略。致使工程完工，开发企业撤走后，问题都甩给了物业管理企业，而物业又将责任推给开发商，如：房屋漏水、小区道路破损、绿化不足、下水道堵塞、化粪池漫溢等问题，再加上好多小区都是回迁安臵小区，物业维修金又无法落实，这样增加了物业管理难度，同时这种扯皮、推诿也给业主带来了无休止的纠结。

（二）物业管理的整体服务水平有待提高。目前我旗物业管理队伍的总体素质偏低，物业管理普遍带有传统管理的

痕迹，“管”的特征比较明显，服务意识比较淡薄，重收费、轻经营、轻服务，如安保措施不到位，任由社会闲杂人员出入小区；对小区内乱停车、环境卫生脏乱差、赌博等臵之不理或相互推诿；对小区公共设施损坏维修不及时，甚至无人问津。而且时有物业从业人员处理问题简单、粗暴，经常与业主产生摩擦。这一系列因素严重制约了我旗物业管理行业整体的服务水平。

（三）小区物业费收缴困难，拖欠、不缴现象突出，物业公司举步维艰。我旗大多数小区业主尚未真正树立“花钱买 18

服务”的意识。业主群体庞大且分散，素质、想法和做法参差不齐，一些业主我行我素，不愿自觉接受物业公司的管理。另一些业主在发生纠纷后完全以个人感受对物业服务进行评价，一旦对服务不满意就拒交物业费。更多的业主将自己当成旁观者，不习惯于表达自己的意愿，而是怀着从众心理，观望事态发展，不主动交费，由此造成欠费之风。他们普遍存在一种错误心态，即我没有接受物业公司的服务，就不应交纳物业管理费，更多的物业费纠纷由此产生。

为了改进物业管理现状，提高服务质量，建议如下：

（一）积极解决开发建设遗留问题。居住小区开发建设遗留问题是产生物业纠纷的主要原因之一，旗委、政府应加大对物业方面的支持力度，要有计划、有步骤地推进新旧小区整治工作。建议对存在物业纠纷的小区开发建设遗留问题

进行普查，重点针对存在物业纠纷小区的房屋质量、配套设施、权属界定及规划变更、合同规范等问题，有针对性地提出解决措施，为物业管理打好坚实的基础。同时，房屋公共维修基金审批手续较繁琐，旗委、政府应给予政策支持，加大协调力度，及时发挥其维护、修缮的作用。

（二）着力解决收费难问题。一要规范物业管理自身的收费行为，加强自律，树立“诚信企业”的良好形象；二要增加资金使用的透明度，向居民公布服务标准，收费范围、价格，便于居民监督，让业主明明白白消费；三要加强物管企业内 19

部管理，提高服务质量，加强从业人员的岗位技能、职业道德、服务意识等方面的培训，做到礼貌服务、微笑服务，让业主享受到“质价相符”的服务；四要做好宣传工作，让业主懂得交纳物管费是应尽的义务，权利义务是一致的。

(三)规范物业管理，严格市场监管。

一是规范小区接撤管理制度。明确物业项目交接时的查验制度，规范企业进入、退出物业项目时的程序，特别是业主选择物业管理企业时，交接各方要严格按照法律相关规定进行交接。

二是切实加强对物业管理的指导和监管。相关部门应根据物业管理公司服务能力和既往服务水平，严格物业管理准入机制，加大巡查力度，建立企业信用档案。主管部门要出台对物业公司的具体考核监督办法，促进物业公司运作的规

范化、公开化、社会化。

三是畅通投诉渠道，建立纠纷调解机制。形成政府部门、物业管理企业、业主委员会、社区等多元化协调解决物业管理纠纷的机制。针对不同类型的纠纷，设立不同的调解路径，为居民提供便捷周到的法律服务，对居民、业主之间的物业管理纠纷进行调解，及时化解矛盾，维护社会稳定。

篇六：关于物业管理的建议

20

关于改善物业管理工作的几点建议

胡家洋

随着90后登上历史的舞台，中国人口老龄化的到来，和国内经济的发展，2013年，物业行业在这个大环境下面临着用工短缺、成本增长、规范管理、提高服务质量等等的问题越来越突出。广东作为改革开放的前沿，人们的生活条件改善，维权意识增强，对我们物业服务提出了更高的要求。本人结合物业服务工作实际情况，提出：改善福利、提高效率、简化流程、规范管理、量化考核的建议与大家探讨，以谋求企业利益最大化为目标。

一、改善福利，解决用工短缺问题。

随着中国中西部的开发和中国新农村的建设推进，以及京津唐、北部湾、泛珠三角、长三角等等经济区的规划，四川、湖南、湖北、河南、山东等人口大省的劳动力输出在大幅减少，选择在本土就业的比例明显增加，用工荒已经是国内普遍问题。另外，据政府官方统计，自2009年开始，中国每年以3%的速度加速人口老龄化，2012年人口红利到达顶峰，2015年进入劳动力负增长时期。可见，未来不仅仅是我们物业行业面临用工荒，全国各行业都会在这个大环境下，争夺劳动力资源，如何争取到高素质的人才，留住人才，用好人才是一个尤为重要的课题。

21

我们物业公司经常因为待遇问题招不到人，好不容易招到了人，却很快又跑到其他单位了，究其原因主要是待遇和工作环境问题。以我们明月园为例：2012年，我们物业三班制保安的基本工资是2100，两班制是2800，而周边市场上基本上三班制的2500，两班制3000~3500，其余社保及居住等条件相同按政府要求执行，差距是很明显的，在城区的项目物价高，郊区的项目

生活条件差等等原因，导致了我们的保安人员流失量较大。

综上所述，依据劳动法要求，正常的加班应按平时工资的150%计算，2013年初，我们三班制保安的基本工资是2200元，两班制基本工资应为2200+1100*150%=3850元，现在实际基本工资为2800元，相差950元距离很大。另外，两班制比三班制，节省了33%的人员编制，公司承担的社保部分按600元/人/月计算，人均也节省了300元/月。故此，根据明月园及周边物业项目情况，结合公司成本控制考虑，

合理化建议1：改善福利，跟上物价上涨幅度和行业市场水平。

基本工资调整方案：保安两班制为3500元/月，三班制保安为2500元/月，客服2500元/月，保洁1800元/月，工程维修人员2600元/月，物业助理3000元/月。

合理化建议2：改善员工生活条件，开设员工饭堂；

人的生活紧紧围绕“衣、食、住、行”，作为成熟居住小区， 22

特别是在高物价的城区，居住和饮食成了员工去留的一大主要因素。目前，在物业公司刘总的努力争取下，明月园已经有了良好的员工宿舍和饭堂条件。其余项目，能争取开设饭堂的，应当积极筹建。另外，建议由目前公司管的一餐改为两餐，妥否？

合理化建议3：丰富业余生活，每半年由各服务中心组织员工一日户外活动；

公司原来每季度统一搞一次员工生日晚会，因目前物业公司人员编制已经达到500人水平，受会议室、交通等条件影响，难以全公司统一聚集活动。建议由各服务中心每半年组织一次员工户外郊游活动，丰富员工业余生活，

促进同事间情感交流，缓解工作压力。也是企业文化建设之一。

合理化建议4：提高社区文化服务，建设社区公益图书室。

一个成熟的社区，自然是需要有一个良好的社区文化建设的，既是社区居民生活需要，也是企业文化建设需要。建设一个自然、和谐、融洽、健康的社区是我们物业服务企业所追求的目标。所以，社区公告栏是我们社区文化建设的窗口，定期更新相关物业信息、维修公告、费用分摊、收费通知、气象服务、病虫消杀、防火防盗、生活常识等等，是我们物业服务的一大课题。有条件的，街道能免费提供建设小区图书室的，应当争取开办公益性图书室、阅览室。赤岗街道文 23

化站已经多次提出要求我们配合开办，本人认为，现场具备场地空间，可以考虑在明月园星月楼大堂侧区开辟一个小场所设立图书室。既可以为社区居民提供公益性活动场所，促进服务中心与业主的交流，也响应支持了政府的社区建设要求，为员工提供了一个学习和进步的环境。这是个多赢的事情，应当积极支持。

二、加强员工培训，提高工作效率、简化流程。

效率和效益通常是有着正比的关系的，改革开放30年来，一直遵循效率优先和政策才有了今天的经济繁荣昌盛。提高工作效率，自然也成为了企业在市场竞争中取胜的关键因素。提高工作效率的途径，需要我们树立时间管理理念，通过企业文化培训、工作生活交流、确定公司经营管理目标，对企业人、财、物等等资源进行优化分配，通过设立标准流程、操作规程、分工协作等规范化体系，以实现管理系统的良性运作。

目前公司省内外有多个项目，物业全体员工达500人，工作的开展，横向涉及政府部门、地产、总包、施工单位、业主，纵向有公司高层领导、中

层经理、项目主管、助理、领班、工作人员等等，信息的传递与指令的执行需要精确及时有效，才能做好物业服务工作。所以，对员工的培训，增强员工对企业文化、组织架构、操作流程、服务标准等等的认识，均要做到理解与熟识方可 24

应对自如。

一个企业，一个目标，制定公司的经营管理目标，一个团队的工作紧紧围绕这个目标，坚持不懈的努力，才可以达到利益最大化。

我们公司的经营管理目标：业户至上、服务第一提供优质全面的服务。 合理化建议5：完善公司、项目培训计划，制定经营管理目标，简化流程，缩短中间信息操作环节，提高公司执行力。

对于操作与管理流程，一切以高效快速解决实际问题是出发点，精简机构、简化审批与执行流程。公司项目多，广州本土服务中心也有6个，分布在不同区域，每周的例会汇报的是日常事务，路途远，不便于频繁举行，主管领导也每周有两天以上在项目办公，项目的日常运作应由主管把握，重大事件及时向总公司报告，公司每月组织一次各服务中心经理会议交流经验。遇有突发事情、重大事务可组织服务中心间的互动观摩学习，以促进提高各服务中心的实际管理水平。比如：没有参加过收楼的项目可以组织人员配合支持新项目收楼，既是学习也是支持。遇重大工伤、工人讨薪、地方群体冲突等事件经验交流。

合理化建议6：公司例会每月举行一次，重大事务项目间互动观摩学习。

三、规范管理、量化考核。

25

围绕公司的经营管理目标，制定统一的管理制度、价值标准、理念，完善组织架构，规范操作流程和服务标准是一个企业文化的具体内容表现。建

立健全企业制度，作为职工行为规范的模式，使个人的活动得以合理进行，内外人际关系得以协调，员工的共同利益受到保护，从而使企业有序地组织起来为实现企业目标而努力。

时下，我们物业从业人员经常有向业主派单收取管理费用，为规避业主的误解，物业从业人员是要统一着装，并佩戴工牌工号，才能上业主家门执行工作任务的。这就是我们要求的形象问题。 企业形象是企业通过外部特征和经营实力表现出来的，被消费者和公众所认同的企业总体印象。由外部特征表现出来的企业的形象称表层形象，如招牌、门面、徽标、广告、商标、服饰、营业环境等，这些都给人以直观的感觉，容易形成印象；通过经营实力表现出来的形象称深层形象，它是企业内部要素的集中体现，如人员素质、生产经营能力、管理水平、资本实力、产品质量等。表层形象是以深层形象为基础，没有深层形象这个基础，表层形象就是虚假的，也不能长久地保持。流通企业由于主要是经营商品和提供服务，与顾客接触较多，所以表层形象显得格外重要，但这决不是说深层形象可以放在次要的位置。北京西单商场以“诚实待人、诚心感人、诚信送人、诚恳让人”来树立全心 26

全意为顾客服务的企业形象，而这种服务是建立在优美的购物环境、可靠的商品质量、实实在在的价格基础上的，即以强大的物质基础和经营实力作为优质服务的保证，达到表层形象和深层形象的结合，赢得了广大顾客的信任。

企业形象还包括企业形象的视觉识别系统，比如VIS系统，是企业对外宣传的视觉标识，是社会对这个企业的视觉认知的导入渠道之一，也是标志着该企业是否进入现代化管理的标志内容。

目前，我们物业公司只为助理以下人员订制工作服，经理及以上管理人员没有统一工作服，处理重大事务及公务接待时，不利于外届对企业的认识和信任，建议物业公司作为服务性的企业，应当统一着装标识。

合理化建议7：物业公司作为服务性的企业，应当统一制作工作服。 企业以追求利益最大化为目标，就必须有完善的绩效考核机制，结合我司目前情况，有成熟小区和在建楼盘。对于事故发生率低，物业管理费收取率高，人员流失率低的项目应该加以奖励；比如，设制项目的收费率起于80%以上开始奖励不同固定额度奖金，主要人员适度加工资鼓励。相反则适度轻微处罚。

合理化建议8：对于事故发生率低，物业管理费收取率高，人员流失率低的项目应该加以奖励，并作为升职条件之一；相反则适度轻微处罚。

27

以上8条建议为本人在工作中的感悟，不周之处敬请指正，谢谢！

28